Nájemní a nemovitostní
právo

U nemovitostí se většina problémů dá vyřešit ve smlouvě dřív, než vzniknou. Jenže velká část lidí, kteří tuhle stránku otevřou, je už za tím bodem: nájemce třetí měsíc neplatí, ve sklepě je vlhko, které tam podle prodávajícího nikdy nebylo, nebo na listu vlastnictví stojí zápis, o kterém při prohlídce nikdo nemluvil. Píšeme proto o obojím, o nájmu i o koupi a prodeji nemovitosti, a začínáme tím, co už nastalo.

Zastupujeme pronajímatele i nájemce a kupující i prodávající. Nikdy ale nezastupujeme obě strany současně, a to ani v téže věci, ani ve věci, která s ní souvisí; ukládá nám to § 19 odst. 1 písm. a) zákona o advokacii a je to první, co u nové věci ověřujeme.

Ve zkratce

• Výpověď z nájmu bytu je neplatná, když v ní pronajímatel nájemce nepoučí o právu vznést námitky a navrhnout soudu, aby ji přezkoumal (§ 2286 odst. 2 občanského zákoníku). Poučení musí obsahovat i dvouměsíční lhůtu k podání žaloby, jinak je výpověď neplatná absolutně a soud k tomu přihlédne i bez námitky nájemce (Nejvyšší soud, 26 Cdo 2029/2023, ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem R 19/2025).
• Nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby (§ 2291 občanského zákoníku). Jen tehdy, když ho předtím vyzval k nápravě a dal mu na ni přiměřenou dobu; bez té výzvy se k výpovědi nepřihlíží (Nejvyšší soud, 26 Cdo 4249/2016, R 75/2018).
• Výpověď sama o sobě byt nevyklidí. Pokud nájemce po skončení nájmu neodejde, je zpravidla nutné obrátit se na soud. Od roku 2026 může za zákonných podmínek pomoci rozkaz k vyklizení bytu nebo domu (§ 175a občanského soudního řádu). Neopravňuje to pronajímatele k výměně zámku nebo vystěhování věcí svépomocí.
• Skrytou vadu stavby může kupující vytknout do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2 občanského zákoníku), ale pět let není lhůta na rozmyšlenou. Vedle ní běží druhá lhůta, „bez zbytečného odkladu“ poté, co kupující vadu mohl zjistit (§ 2112 odst. 1). V případu ze srpna 2025 bylo prodlení sedmi až jedenácti měsíců opožděné a soud kupujícímu slevu z kupní ceny nepřiznal (Nejvyšší soud, 23 Cdo 506/2025, R 38/2026).
• Věcné břemeno jde zrušit i proti vůli oprávněného ze služebnosti, ale podmínka je úzká. Musí nastat trvalá změna, která vyvolá hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněného; pak se vlastník zatížené nemovitosti může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu (§ 1299 odst. 2 občanského zákoníku).

S čím vám pomůžeme

• nájemní smlouvy pro pronajímatele i pro nájemce: od uzavření nájmu po jeho ukončení
• spory z nájmu: dlužné nájemné, poškozený byt, výpověď z nájmu
• koupě a prodej nemovitosti včetně zápisu do katastru
• právo cesty přes cizí pozemek a další věcná břemena
• smlouvy o dílo se stavební firmou a spory kolem výstavby

Nájemce neplatí nájem: co s tím může pronajímatel dělat

Pronajímatel, kterému nájemce neplatí nájemné, vede vedle sebe dva postupy a nesmí je zaměnit: ukončení nájmu a vymožení dluhu. Výpověď nájem ukončí, ale byt nevyklidí a dlužné nájemné nezaplatí, a u rychlejšího ze dvou způsobů výpovědi jí musí předcházet výzva k nápravě.

Vypovědět nájem pro neplacení jde dvěma způsoby. Neplacení nájemného je hrubé porušení povinnosti nájemce podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku a zákon u něj žádnou minimální dobu prodlení nestanoví; stačí, aby porušení trvalo ke dni doručení výpovědi (26 Cdo 4249/2016). Výpovědní doba je tříměsíční a začne běžet až prvního dne kalendářního měsíce následujícího po dojití výpovědi, tedy poté, co se dostane nájemci do rukou (§ 2288 odst. 1 a § 2286 odst. 1). Druhý způsob je rychlejší: nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, porušuje povinnost zvlášť závažným způsobem a nájem lze vypovědět bez výpovědní doby (§ 2291 odst. 1 a 2).

U výpovědi bez výpovědní doby musíte splnit dvě podmínky. Ve výpovědi musí být uvedeno, v čem porušení spatřujete, a ještě před jejím doručením musíte nájemce vyzvat, aby závadné chování odstranil. Chybí-li jedna z nich, k výpovědi se nepřihlíží (§ 2291 odst. 3), tedy právně neexistuje, nájem běží dál a dluh roste. K výzvě doplnil Nejvyšší soud tři upřesnění: je to hmotněprávní podmínka, tedy podmínka vzniku samotného práva vypovědět, ne doporučení; nemusí být písemná, ale musí popsat závadné chování a stanovit na nápravu přiměřenou dobu; a napraví-li nájemce chování v poskytnuté době, výpovědní důvod pomine (26 Cdo 4249/2016, R 75/2018). Zákon žádá výzvu před doručením výpovědi, takže výzva a výpověď v jednom dopise podmínku nesplní. Výzvu přesto posílejte písemně, protože ji u soudu budete dokládat vy.

Pořadí kroků z toho vychází samo: výzva k nápravě s přiměřenou dobou, pak výpověď s uvedeným důvodem a s poučením podle § 2286 odst. 2, o kterém píšeme níž. Vedle skončení nájmu řešte také dlužné platby a náhradu za užívání bytu. Neodevzdá-li nájemce byt v den skončení nájmu, máte právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy byt skutečně odevzdá (§ 2295). A než podáte žalobu o zaplacení, pošlete dlužníkovi výzvu k plnění nejméně sedm dnů předem; bez ní vám soud náhradu nákladů zpravidla nepřizná, i když spor vyhrajete (§ 142a občanského soudního řádu). Kolik stojí zastoupení, najdete v ceníku.

Jednu pojistku má i nájemce. Nedohodnou-li se strany o dlužném nájemném, může nájemce spornou částku složit do notářské úschovy a vyrozumět o tom pronajímatele; pak je proti výpovědi pro nezaplacení chráněn (§ 2253 odst. 1).

Žaloba a rozkaz k vyklizení: co přijde po skončení nájmu

Žaloba na vyklizení se podává u soudu příslušného podle polohy nemovitosti. Je potřeba doložit své právo a důvod, proč má žalovaný nemovitost vyklidit. U nájemního sporu soud posuzuje především to, zda nájem platně skončil. Soudní poplatek za žalobu na vyklizení nemovitosti zpravidla činí 5 000 Kč; jeho konkrétní výši ověříme podle předmětu žaloby.

Od 1. ledna 2026 může soud bez jednání vydat rozkaz k vyklizení bytu nebo domu užívaného po skončení nájmu (§ 175a občanského soudního řádu). Nárok musí vyplývat ze žaloby a písemných důkazů. K žalobě je nutné přiložit písemnou výzvu k vyklizení zaslanou nejméně 14 dnů před podáním. Rozkaz nelze vydat, pokud probíhá zákonem vymezený spor o oprávněnost výpovědi nebo užívací právo nájemce. Po doručení má žalovaný 15 dnů na vyklizení nebo podání odporu; včasný odpor rozkaz ruší. Pro další obranu je potřeba reagovat také na připojenou výzvu soudu k vyjádření. Nejde o automatickou záruku rychlého vyklizení.

Rozsudkem to tedy nekončí. Pokud povinný nevyklidí dobrovolně ani podle vykonatelného rozhodnutí, je potřeba požádat o soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci. Další postup závisí na obsahu rozhodnutí a zákonných podmínkách vyklizení. Pronajímatel tím nezískává oprávnění sám vystěhovat nájemcovy věci (§ 340 až § 343 občanského soudního řádu).

Délka závisí na doručování, případné obraně druhé strany i na tom, zda bude nutné rozhodnutí vymáhat. Předem proto probereme možné varianty postupu, nikoli garantovaný termín vystěhování.

Může pronajímatel vyměnit zámek, odpojit vodu nebo vystěhovat nájemci věci?

Ne. Dokud nájemce byt neodevzdal, je to jeho bydlení a zákon k tomu pronajímateli žádné oprávnění nedává. Svépomoc, tedy možnost pomoci si k svému právu sám, upravuje § 14 občanského zákoníku ve dvou odstavcích a ani jeden na nezaplacené nájemné nedopadá: přiměřeně si pomoci lze tehdy, je-li právo ohroženo a je zřejmé, že by zásah veřejné moci přišel pozdě (odstavec 1), a zasáhnout proti rušiteli jen při bezprostředně hrozícím neoprávněném zásahu (odstavec 2). Kdo to udělá, přidá si k jednomu sporu druhý a v tom druhém bude on tím, kdo se brání.

Nájemce byt drží, a držbu, tedy faktické ovládání bytu, není nikdo oprávněn svémocně rušit; kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav (§ 1003). Žaloba na ochranu držby má krátké lhůty, šest týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o rušiteli, nejdéle však jeden rok ode dne, kdy mohl své právo uplatnit poprvé (§ 1008 odst. 1). Vedle toho stojí § 208 odst. 2 trestního zákoníku, který postihuje toho, kdo oprávněné osobě neoprávněně brání v užívání domu, bytu nebo nebytového prostoru; hrozí za to trest odnětí svobody až na dvě léta.

Jediné svépomocné oprávnění, které pronajímatel v celém nájemním právu má, je zadržovací právo: k úhradě své pohledávky může zadržet movité věci, které má nájemce v pronajatém bytě nebo na pronajatém pozemku (§ 2234). Zadržovací právo nedovoluje vstoupit do bytu ani vyměnit zámek; dovoluje jen zadržet věci, ke kterým se pronajímatel dostane legálně.

Vhodný postup závisí na důvodu skončení nájmu a dosavadní komunikaci. Připravíme potřebné výzvy, případnou výpověď a žalobu; prověříme také podmínky rozkazu k vyklizení. Vymáhání dlužných částek se řeší samostatně.

Výpověď z nájmu: kdy je platná, jak se dává a do kdy se dá napadnout

U výpovědi je důležité ověřit její důvod, formu i poučení nájemce. Výpověď z nájmu bytu vyžaduje písemnou formu, musí dojít druhé straně a musí v ní být uvedený výpovědní důvod (§ 2286 odst. 1 a § 2288 odst. 3 občanského zákoníku). Čtvrtou náležitostí je poučení: pronajímatel musí nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudu, aby oprávněnost výpovědi přezkoumal, jinak je výpověď neplatná (§ 2286 odst. 2).

Nejvyšší soud k tomu doplnil to, co bývá ve sporech rozhodující: obecné poučení nestačí. Musí obsahovat i lhůtu, ve které má nájemce žalobu podat, tedy dva měsíce ode dne, kdy mu výpověď došla. Chybí-li, je výpověď neplatná absolutně podle § 588 občanského zákoníku, tedy soud k té vadě přihlédne, i když ji nájemce nenamítne (26 Cdo 2029/2023, R 19/2025). Pro nájemce je to vada, ke které soud přihlédne sám. Pro pronajímatele je to chyba, která se pozná až u soudu, kdy už se nedá napravit.

Výpovědní důvody tvoří dvě skupiny a rozdíl mezi nimi je zásadní. První skupina dopadá na nájem na dobu určitou i neurčitou a výpovědní doba je tříměsíční (§ 2288 odst. 1):

• nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu;
• je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, na členu jeho domácnosti, na osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt, anebo proti cizímu majetku, který se v tom domě nachází;
• byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné naložit s ním nebo s domem tak, že ho nebude možné vůbec užívat;
• je tu jiný obdobně závažný důvod.

Slovo „obdobně“ tam není náhodou: poslední důvod není sběrná kategorie pro cokoli dalšího a měřítkem je závažnost těch tří před ním.

Jen u nájmu na dobu neurčitou může pronajímatel dát výpověď také proto, že chce byt užívat sám nebo ho potřebuje pro zákonem vymezeného člena rodiny (§ 2288 odst. 2). Pokud chce manžel nebo manželka pronajímatele opustit rodinnou domácnost a užívat tento byt, musí být podán návrh na rozvod nebo už musí být manželství rozvedeno. Tato podmínka rozvodu se nevztahuje na případ, kdy chce byt užívat sám pronajímatel.

Dalším důvodem je potřeba bytu pro příbuzného pronajímatele nebo jeho manžela či manželky v přímé linii nebo ve vedlejší linii ve druhém stupni. Tyto důvody se na nájem na dobu určitou nevztahují: pokud pronajímatel sjednal nájem na rok a nyní chce byt pro dceru, samotná tato potřeba mu právo dát výpověď nezakládá.

A kdo takový důvod uvede, je jím vázán i potom: nevyužije-li byt do jednoho měsíce od vyklizení k účelu, který ve výpovědi uvedl, musí ho nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, začalo-li se s úpravou nejpozději do dvou týdnů po vyklizení a pokračuje-li se v ní řádně (§ 2289).

Nájemce má právo podat návrh, aby soud přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla (§ 2290). Lhůta je hmotněprávní a prekluzivní, tedy žaloba musí soudu dojít nejpozději poslední den lhůty a její zmeškání nelze prominout (26 Cdo 2029/2023). S tou lhůtou se pojí jedna rozšířená nepřesnost: „dva měsíce na námitky“ v zákoně nejsou. Námitky jsou neformální obrana adresovaná pronajímateli a zákon k nim lhůtu neváže ani formu nepředepisuje; dva měsíce platí pro návrh soudu a stavění té lhůty § 2290 nezná.

Výpověď bez udání důvodu a nájem na dobu určitou

Výpověď z nájmu bez udání důvodu pronajímatel dát nemůže. Zákon mu ukládá uvést výpovědní důvod přímo ve výpovědi (§ 2288 odst. 3) a doplnit ho později nejde; chybějící nebo dodatečně měněný důvod posuzuje soud v řízení podle § 2290 jako vadu.

Pro nájemce platí opak. Nájem na dobu neurčitou může vypovědět kdykoli a bez odůvodnění, u nemovité věci s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2231). U nájmu na dobu určitou jsou možnosti nájemce omezenější. Podle § 2287 může nájem vypovědět, změní-li se okolnosti, ze kterých strany při vzniku závazku zřejmě vycházely, a to do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výčet takových okolností zákon neuvádí.

Co běžný vzor nájemní smlouvy neřeší

Nájemní smlouva na byt se dá stáhnout za pět minut a v běžném vzoru bývá všechno, na čem se strany domluvily. Chybí v něm to, co se stane, až se věci vyvinou jinak, než jak se strany domluvily. Čtyři taková místa mají v zákoně jasné řešení a to se použije bez ohledu na to, co je ve smlouvě napsané; nájemní smlouva na dobu určitou ani na dobu neurčitou se v nich neliší.

Jistota, lidově kauce. Jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty nesmějí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 občanského zákoníku). To „v souhrnu“ je v zákoně kratší dobu, než se obecně předpokládá: strop klesl ze šestinásobku na trojnásobek k 28. únoru 2017 a smluvní pokuta se do něj započítává až od 1. července 2020, kdy zákon zároveň zrušil její dosavadní zákaz v nájmu bytu. Vzor sepsaný podle staršího znění tedy může počítat se šestinásobkem nebo nechávat pokutu mimo strop. Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží; odkladnou lhůtu typu „do tří měsíců po předání“ zákon nezná (§ 2254 odst. 2). Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, alespoň ve výši zákonné sazby; jakou sazbu tím zákon myslí, se vykládá různě, a proto žádné procento neuvádíme.

Kdo platí opravy. Byt a dům udržuje ve stavu způsobilém k užívání pronajímatel. Nájemce provádí a hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257). Jejich rozsah určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Část oprav přímo vyjmenovává v § 4, další opravy posuzuje podle ceny v § 5.

Od 1. ledna 2026 je cenový limit podle § 5 nově 1 500 Kč za jednu opravu místo dosavadních 1 000 Kč. Roční strop nákladů na drobné opravy zároveň vzrostl ze 100 Kč na 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu (nařízení vlády č. 493/2025 Sb.). U bytu o šedesáti metrech je tedy roční strop 9 000 Kč; do konce roku 2025 to bylo 6 000 Kč. Po překročení ročního limitu se další opravy v témže kalendářním roce již nepovažují za drobné opravy hrazené nájemcem.

Náklady na dopravu se od 1. ledna 2026 do ročního stropu nezapočítávají a nájemce je hradí navíc. Opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení nařízení z drobných oprav výslovně vylučuje bez ohledu na cenu (§ 4 písm. h) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).

Ujednání, ke kterým se nepřihlíží. Pododdíl o nájmu bytu je psaný jednostranně ve prospěch nájemce. K ujednáním, která zkracují jeho práva podle tohoto pododdílu, se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1), stejně jako k povinnosti zjevně nepřiměřené vzhledem k okolnostem (§ 2239 odst. 1), a pronajímatel po nájemci nesmí požadovat jiná plnění než nájemné a zálohy či náklady na služby (§ 2251 odst. 2). Z těch tří pravidel plyne, že věty jako plošný zákaz chovat zvíře, zákaz přijmout do domácnosti další osobu, povinnost nájemce hradit všechny opravy nebo právo pronajímatele vstoupit do bytu kdykoli ve smlouvě stát mohou, ale nájemce jimi vázán není. Výjimku má jen byt přenechaný k rekreaci nebo k jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2).

Chybějící písemná smlouva chrání nájemce, ne pronajímatele. Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, ale pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci její neplatnost pro nedostatek formy (§ 2237), a užívá-li nájemce byt tři roky v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se smlouva za řádně uzavřenou (§ 2238).

Zvýšení nájemného: o kolik a jak často se smí zvyšovat

Nejprve ověřte, zda smlouva upravuje zvyšování nájemného. Mají-li strany ujednané každoroční zvyšování nájemného, postupuje se podle něj (§ 2248 občanského zákoníku) a zákonné limity se neuplatní, protože § 2249 odst. 1 se výslovně vztahuje jen na případ, kdy si strany zvyšování neujednaly. Zvýšení nájemného o inflaci je tedy možné tam, kde na to smlouva pamatuje inflační doložkou. Pokud smlouva zvyšování nájemného neupravuje, postupuje se podle § 2249.

Pronajímatel může v písemné formě navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, ale jen tehdy, nebude-li navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dřív než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž se nájemné nezvyšovalo, se nepřihlíží, a stejně dopadne návrh, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek. Postup pro zjištění srovnatelného nájemného stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb., platné beze změny od roku 2014.

Samotné mlčení nájemce není souhlasem se zvýšením nájemného. Souhlas ale může vyjádřit také tím, že počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu zaplatí zvýšené nájemné, jak potvrdil Nejvyšší soud v rozhodnutí 26 Cdo 4150/2018. Na písemné sdělení souhlasu má nájemce dva měsíce od dojití návrhu a při souhlasu platí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Nevyjádří-li se, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud; ten rozhodne do výše obvyklé v místě a čase, s účinky ode dne podání návrhu. Po uplynutí té lhůty už soud návrhu nevyhoví, namítne-li nájemce, že byl podán opožděně (§ 2249 odst. 3).

Kdo do domu investoval, má samostatný postup. Po stavebních úpravách, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu nebo podmínky bydlení v domě anebo přinášejí trvalé úspory energie či vody, se lze s nájemci dohodnout na zvýšení nejvýše o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně; souhlasí-li nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení i pro ostatní. Bez dohody může pronajímatel navrhnout zvýšení o tři a půl procenta z vynaložených nákladů ročně (§ 2250). Dvacetiprocentní limit stojí jen v § 2249 odst. 1, na tenhle postup tedy nedopadá.

Podnájem: kdy k němu nájemce potřebuje souhlas pronajímatele

Nájem a podnájem nejsou totéž. Nájemce má smlouvu s vlastníkem, podnájemce s nájemcem a jeho právo je od nájmu odvozené. Záleží na tom, zda nájemce v bytě sám trvale bydlí, i na obsahu smlouvy. Pokud tam bydlí, zákon mu zpravidla umožňuje podnajmout část bytu bez souhlasu pronajímatele (§ 2274 občanského zákoníku). Pronajímatel si ale může písemný souhlas vyhradit i pro tuto situaci; zohlednit je třeba výjimky pro osoby blízké a případy zvláštního zřetele hodné (§ 2272 odst. 2). Potvrzuje to rozhodnutí Nejvyššího soudu 26 Cdo 4157/2017. Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, vyžaduje podnájem bytu nebo jeho části souhlas podle § 2275.

Souhlas se přitom dá získat i mlčením a pro obě strany je to podstatné. Žádost i souhlas vyžadují písemnou formu, a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný, ledaže byl ujednán zákaz podnájmu (§ 2275 odst. 2). Pronajímatel, který na žádost nereaguje, tedy podnájem povolil.

Že podnájem může skončit výpovědí, ukázal Nejvyšší soud u krátkodobého ubytování. Přenechávat pronajatý byt třetím osobám ke krátkodobému ubytování, například prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb, je porušením povinnosti nájemce užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou a může to být důvod výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. Platí to i tehdy, když byt takto přenechává až podnájemce (26 Cdo 2128/2023, R 76/2024). Soud to opřel o rozdíl, který je pro celou otázku klíčový: potřeba bydlení nespočívá jen v přenocování, kdežto krátkodobé ubytování uspokojuje právě jen potřebu přespat, a je proto ubytovací službou ve smyslu § 2326 občanského zákoníku.

Pro pronajímatele je to výpovědní důvod z první skupiny, tedy s tříměsíční výpovědní dobou a se všemi náležitostmi popsanými výš. I u výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 musí výzva k nápravě předcházet.

Skryté vady nemovitosti a věta „jak stojí a leží“

U kupujícího, který po převzetí nemovitosti našel vadu, rozhodují dvě pravidla dřív než všechno ostatní. Doložka „jak stojí a leží“ podle převažujícího výkladu na dům ani na byt nedopadá, protože se týká věcí přenechaných úhrnkem, tedy jako celku bez určení jednotlivých kusů, kdežto nemovitost je v kupní smlouvě určena individuálně, parcelním číslem a listem vlastnictví (§ 1918). A lhůta k vytknutí skryté vady, tedy k jejímu oznámení a k uplatnění práva z ní, je u stavby pět let, ne dva měsíce.

Pět let ale není lhůta na rozmyšlenou. Skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem je nutné vytknout do pěti let od nabytí, jinak soud právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas (§ 2129 odst. 2). Vedle té hranice běží druhá lhůta: vadu je třeba oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit (§ 2112 odst. 1 ve spojení s § 2131, který na koupi nemovité věci vztahuje ustanovení o koupi movitých věcí). Nejvyšší soud v srpnu 2025 potvrdil, že pětiletá hranice tu druhou lhůtu nenahrazuje, ledaže si strany sjednaly něco jiného (23 Cdo 506/2025, R 38/2026). Kupující se v tom případu o statické vadě dozvěděl z dopisu projektanta v říjnu 2017, konkrétní vady základů měl v posudku z listopadu 2017 a v jeho dodatku z února 2018, a vytkl je až v září 2018; prodlení sedmi až jedenácti měsíců posoudily soudy shodně jako opožděné a slevu z kupní ceny nepřiznaly.

Prodávající nemůže namítat opožděné oznámení vady, pokud je důsledkem skutečnosti, o které při odevzdání věděl nebo musel vědět (§ 2112 odst. 2 občanského zákoníku). Význam má také případné nepravdivé ujištění o stavu nemovitosti. Ve sporu proto může být potřeba doložit nejen samotnou vadu, ale i to, co o ní prodávající věděl a co kupujícímu sdělil.

Teď to nepříjemné. Práva z vadného plnění, tedy práva, která kupujícímu z vady vznikají, nemá u vady, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy (§ 2103), a to, co lze zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele (§ 1917); zapsané věcné břemeno, zástavní právo ani exekuce tedy skrytou vadou nejsou. Obě pravidla mají tutéž výjimku: neplatí, ujistil-li prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

A prohlásil-li kupující ve smlouvě písemně, že se práv z vadného plnění vzdává, je to podle Nejvyššího soudu účinné, a to i u vad podstatných (33 Cdo 28/2025). Prodávající si naopak rozsah svých povinností z vadného plnění předem omezit nemůže, k takovému projevu vůle se nepřihlíží (§ 1916 odst. 2). V těch dvou větách je celý rozdíl mezi ujednáním, které platí, a ujednáním, které neexistuje, a ve smlouvách se stírá. Jedna hranice u toho rozhodnutí ale je a pro kupujícího je důležitá: šlo v něm o prodej movité věci mezi podnikateli. Kupuje-li člověk mimo své podnikání od podnikatele, tedy typicky od developera nebo od realitní společnosti prodávající na vlastní účet, je takové vzdání se práv vůči němu neúčinné, protože k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení stanovených k jeho ochraně se nepřihlíží, a platí to i tehdy, když se spotřebitel takového práva vzdá (§ 1812 odst. 2). Při koupi od soukromé osoby tahle ochrana nedopadá.

Jednu úlevu má jen kupující, který je spotřebitelem. Projeví-li se vada do dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitost byla vadná už tehdy, ledaže to povaha vady vylučuje; doba přitom neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, vytkl-li vadu oprávněně (§ 2129 odst. 3). Kdo kupuje od soukromé osoby, spotřebitelem není a stav v době převzetí musí prokázat sám.

Co lze žádat, závisí na tom, jestli je vadné plnění podstatným porušením smlouvy, tedy porušením natolik závažným, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, kdyby ho předvídala. Při podstatném porušení má kupující na výběr odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy, při nepodstatném zbývá odstranění vady nebo sleva (§ 2106 a § 2107). Volba je jednorázová: sděluje ji při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po něm a bez souhlasu prodávajícího ji už nezmění. Odstoupení je u nemovitosti nejnáročnější, protože vrací obě strany do původního stavu včetně zápisu v katastru. A kdo vadu neoznámí včas, právo odstoupit ztrácí (§ 2111).

Když vadu způsobila stavební firma

Pokud jste si stavbu nebo opravu objednali u stavební firmy, uplatňujete vůči zhotoviteli práva ze smlouvy o dílo. Při koupi nemovitosti se odpovědnost prodávajícího neodvíjí jen od toho, kdo vadu způsobil. Důležité je rozlišit, s kým máte smlouvu a jaké povinnosti z ní vyplývají. O právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě; navíc jen to, že náhradní dílo nelze požadovat tam, kde předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli (§ 2615 odst. 2 občanského zákoníku). Vlastní jsou lhůty. U díla, které stavbou není, soud právo nepřizná, neoznámil-li objednatel vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let od předání (§ 2618). U stavby je hranice pětiletá a běží od převzetí stavby; totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace (§ 2629 odst. 1). A je-li objednatelem spotřebitel a vada se projeví do dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná už při převzetí (§ 2629 odst. 3).

Co si ohlídat v kupní smlouvě a při zápisu do katastru

Kupujícího i prodávajícího spojuje jedna mezera, ve které se dá nejvíc pokazit. Převod nemovitosti se nedokončí podpisem, ale zápisem do katastru, a ten má právní účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Proto rozhoduje pořadí došlých návrhů a proto je doba mezi podpisem a zápisem nejcitlivější částí obchodu.

Kupní smlouva na nemovitost vyžaduje písemnou formu a projevy vůle obou stran musí být na téže listině (§ 560 a § 561 odst. 2 občanského zákoníku). S ověřenými podpisy počítejte. Nejsou-li podpisy na soukromé listině úředně ověřeny, musí ten, kdo zápis navrhuje, prokázat jejich pravost, a nestane-li se to do třiceti dnů od podání návrhu, katastrální úřad vkladové řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona). Ztratí se tím i pořadí podle § 10.

Vkladové řízení, tedy řízení o povolení zápisu práva do katastru na návrh, má jednu ochrannou lhůtu, kterou zkrátit nelze. Úřad informuje vlastníka nejpozději den poté, co se v katastru vyznačí, že jsou právní poměry dotčeny změnou, a vklad povolí nejdříve po uplynutí dvaceti dnů ode dne odeslání téhle informace (§ 16 odst. 1 a § 18 odst. 1). Je to ochrana proti podvodnému převodu: kdo dostane zprávu o řízení, které nezahájil, má dvacet dnů na reakci. Jak dlouho trvá převod nemovitosti, se dopředu říct nedá; zákon určuje jen tuhle spodní hranici.

Katastr návrh neopravuje, a proti tomu, co lidé od úřadu čekají, je to podstatný rozdíl. Není-li k návrhu přiložena vkladová listina, tedy smlouva nebo jiná listina, na jejímž základě se zápis provádí, k návrhu se nepřihlíží (§ 15 odst. 2); nejsou-li splněny podmínky pro povolení vkladu, návrh se zamítne (§ 18 odst. 1). Proti zamítnutí není přípustný žádný opravný prostředek, přezkumné řízení ani obnova řízení, jen žaloba podaná do třiceti dnů od doručení rozhodnutí (§ 18 odst. 5). Nový návrh navíc znamená nový správní poplatek a hlavně nové právní účinky ke dni nového podání. Poplatek za přijetí návrhu na vklad je 2 000 Kč a platí se za návrh, ne za nemovitost, takže jedním návrhem se převede dům, pozemek i garáž (položka 120 písm. a) zákona č. 634/2004 Sb., stav k září 2026).

Před podpisem projděte list vlastnictví a zjistěte, co na nemovitosti vázne; věcná břemena i zástavní práva popisujeme níž. A kupní cena nemá jít z účtu kupujícího rovnou prodávajícímu: o tom, kdo ji v mezidobí drží a za jakých podmínek, píšeme na stránce o majetku a dědictví.

Věcné břemeno a služebnost: co vás zavazuje a jak se to zjistí

Věcná břemena omezují vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Občanský zákoník pod tímto označením rozlišuje služebnosti a reálná břemena. U služebnosti vlastník něco strpí nebo se něčeho zdrží, například umožní průchod přes pozemek. U reálného břemene musí něco poskytovat či konat (§ 1257 a § 1303 občanského zákoníku). Přesný rozsah je potřeba zjistit z příslušné listiny, ne pouze ze stručného zápisu v katastru.

Podstatné je, koho to zavazuje: služebnost postihuje vlastníka věci jako věcné právo, tedy i toho, kdo nemovitost koupí až po jejím zřízení. Zápis přitom nefunguje pořád stejně. Zřizuje-li se služebnost právním jednáním k věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká až zápisem do něj; vzniká-li z jiné právní skutečnosti, tedy vydržením nebo ze zákona, zapíše se také, ale existuje i bez toho (§ 1262). Odtud pochází věcné břemeno nezapsané v katastru, na které kupující narazí až po koupi. Ochrana podle § 1917 se tady neuplatní, protože v katastru nebylo co zjistit; jde o skrytou právní vadu, protože právo k věci uplatňuje třetí osoba a nabyvatel o tom právu nevěděl ani vědět nemusel. Oznámit ji zciziteli, tedy prodávajícímu, je nutné bez zbytečného odkladu (§ 1920 odst. 1).

Kde služebnost cesty nikdo nezřídil smlouvou, přichází na řadu vydržení. Doba je stejná jako u vlastnického práva k věci, která má být zatížena (§ 1260 odst. 1), tedy u nemovitosti deset let nepřerušené držby (§ 1091 odst. 2); kdo neprokáže právní důvod držby, potřebuje dobu dvojnásobnou (§ 1095) a držba se přeruší, když ji držitel nevykonával déle než rok (§ 1093). Otázka tedy nezní, jestli soused přes pozemek jezdil třicet let, ale jestli měl přesvědčivý důvod považovat se za oprávněného a jestli užívání nepřerušil.

Jak zjistit věcné břemeno, které na nemovitosti vázne, je otázka na jeden výpis z katastru a advokáta k tomu nepotřebujete. V zápisu bývá jen odkaz na listinu, kterou bylo právo zřízeno; věcné břemeno podle listiny znamená právě to a bez ní se rozsah určit nedá. Když ani listina obsah nebo rozsah neurčuje, posoudí se podle místní zvyklosti, a není-li ani ta, má se za to, že je rozsah spíše menší než větší (§ 1258). O tuhle domněnku se vlastník zatížené nemovitosti může opřít. Rozsah se navíc nemění změnou hospodaření na panujícím pozemku, tedy na tom, jemuž právo prospívá (§ 1264 odst. 2), takže soused, který začal podnikat, provoz na cestě sám rozšířit nesmí.

Na cestách je ten rozdíl vidět nejlíp. Tomu, čemu se běžně říká věcné břemeno chůze a jízdy, odpovídají v zákoně různé služebnosti. Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a nezahrnuje právo vjíždět na pozemek na zvířatech ani vláčet po něm břemena (§ 1274), služebnost průhonu je právo hnát přes pozemek zvířata a jezdit jinými než motorovými vozidly (§ 1275) a teprve věcné břemeno cesty, tedy služebnost cesty, zakládá právo jezdit jakýmikoli vozidly, přičemž právo průhonu v něm obsaženo není (§ 1276 odst. 1 a 2). Kdo má v katastru zapsanou stezku a jezdí po ní autem, právo k tomu nemá. Na udržování cesty včetně lávek a mostů přispívá oprávněný ze služebnosti poměrně a vlastník zatíženého pozemku přispívá jen tehdy, když ta zařízení sám užívá (§ 1276 odst. 3).

Vedle cest se na listu vlastnictví objevuje věcné břemeno zřizování a provozování vedení, tedy sítě, a věcné břemeno užívání ve prospěch konkrétního člověka. To první může vzniknout i ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci; i takové případy zákon připouští (§ 1260 odst. 1). A tomu, čemu se lidově říká právo dožití, odpovídá v zákoně služebnost bytu nebo služebnost užívání; když takové právo vzniká při předání domu v rodině, píšeme o tom na stránce o majetku a dědictví.

Zástavní právo na listu vlastnictví a jeho výmaz

Druhý zápis, který na listu vlastnictví běžně najdete, je zástavní právo. Zapisuje se vkladem stejně jako vlastnické právo nebo věcné břemeno a vkladem se zapisuje i jeho zánik (§ 11 odst. 1 písm. d) katastrálního zákona); protože zapsané je, skrytou vadou není (§ 1917). Koupě nemovitosti se zástavním právem je tedy možná, jen se musí ošetřit v kupní smlouvě a v platebním kalendáři tak, aby se pohledávka banky vypořádala dřív, než kupní cena přejde prodávajícímu.

Zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo (§ 1376 občanského zákoníku); zaniknout může i při trvající pohledávce, například vzdá-li se ho věřitel nebo uplyne-li doba, na kterou bylo zřízeno (§ 1377 odst. 1). Katastr ho ale nevymaže sám, a je-li zapsané i po svém zániku, jde o závadu váznoucí na zástavě (§ 1378). Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí se proto provádí na návrh a k tomu návrhu se přikládá vkladová listina, bez které se k návrhu nepřihlíží (§ 15 odst. 1 písm. a) a odst. 2 katastrálního zákona). Bývá jí potvrzení o zániku zástavního práva vystavené věřitelem; potvrzení o splnění dluhu, tedy kvitanci, vydá věřitel dlužníkovi na jeho žádost (§ 1949 odst. 1).

Jak se věcného břemene zbavit a co dělá s cenou nemovitosti

Odpověď potřebuje vlastník zatížené nemovitosti a hned za ním ten, kdo ji chce prodat. Na otázku, jak zrušit věcné břemeno, existují tři odpovědi a jen první z nich souhlas oprávněného ze služebnosti vyžaduje.

První je dohoda. Strany se domluví a u věci zapsané ve veřejném seznamu se služebnost ruší výmazem z něj (§ 1300 odst. 1), takže samotná dohoda nestačí a rozhoduje výmaz. Druhá je zánik bez přičinění stran. Osobní služebnost, tedy zřízená ve prospěch konkrétního člověka, zaniká jeho smrtí (§ 1302 odst. 1) a z katastru se pak vymaže na návrh, protože zápis sám nezmizí. Dobu, na kterou byla služebnost zřízena, lze ujednat i tak, že skončí, dosáhne-li určitého věku jiná osoba; pak se má za to, že dřívější smrt té osoby na trvání služebnosti vliv nemá (§ 1300 odst. 2). A služebnost zaniká i trvalou změnou, pro kterou služebná věc, tedy ta zatížená, už nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě (§ 1299 odst. 1).

Třetí možnost vede k soudu a je přísná, protože musí být současně splněny dvě podmínky: trvalá změna a hrubý nepoměr. Nastane-li trvalá změna, která vyvolá hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby, může se vlastník služebné věci domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu (§ 1299 odst. 2). Náhrada za věcné břemeno tedy vyloučená není, jen ji určuje soud. Nespokojenost vlastníka mezi ty podmínky nepatří.

Jedna úvaha, která vypadá samozřejmě, nefunguje vůbec. Koupí-li vlastník zatíženého pozemku i pozemek sousední, ve prospěch kterého služebnost vede, služebnost tím nezanikne (§ 1301). Spojení vlastnictví panující a služebné věci v jedné osobě ji ponechává v platnosti a je nutné ji nechat vymazat.

Zapsané břemeno cenu ovlivňuje a žádné procento neuvedeme, protože obecné číslo neexistuje. Prodat nemovitost s věcným břemenem jde; břemeno zavazuje i nového vlastníka a na ceně se projeví podle toho, jak široké to právo je, koho a na jak dlouho zavazuje a co o něm říká listina. Kdo prodává, měl by to mít v kupní smlouvě popsané dřív, než si kupující otevře list vlastnictví.

Ochranu má i opačná strana. Kdo je ze služebnosti oprávněn a vlastník mu cestu zavře, může se ochrany domáhat obdobně jako vlastník (§ 1259), rychleji pak žalobou na ochranu držby ve lhůtě šesti týdnů, nejdéle jednoho roku (§ 1008 odst. 1).